Kira Artış Oranı, Kira Tespit Davası ve Kiracı Tahliyesi

Konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin artırılması, kira tespit davası açılması ve kiracının tahliyesi, kiraya verenler ile kiracılar arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konular arasındadır. Türk Borçlar Kanunu, kira artış oranına, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesine ve tahliye şartlarına ilişkin çeşitli düzenlemeler içermektedir.

Kira artış oranı nasıl belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma bulunmaması hâlinde de kira bedeli, kanunda belirtilen sınırlar çerçevesinde belirlenir.

Özellikle kira artışının yasal sınırı, ev sahibi tarafından talep edilebilecek zam oranı ve kiracının kabul etmek zorunda olduğu kira bedeli bakımından sözleşmenin ve yenileme döneminin dikkatle incelenmesi gerekir.

Kira tespit davası nedir, ne zaman açılır?

Kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara ve kiralananın özelliklerine uygun hâle getirilmesi amacıyla kira tespit davası açılabilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranının yanı sıra kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

Kira tespit davası her zaman açılabilmekle birlikte, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde öngörülen süre ve bildirim koşullarına uyulması önemlidir. Buna göre dava, yeni kira döneminden en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır.

%25 kira artış sınırı devam ediyor mu?

Konut kiralarında uygulanan %25 kira artış sınırı, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleriyle sınırlı olarak uygulanmıştır. Bu düzenlemenin sona ermesiyle birlikte sonraki kira yenilemelerinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına dayalı artış sınırı esas alınmaktadır.

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiracı tahliye edilebilir mi?

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi hâlinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında yazılı ihtarda bulunarak ödeme süresi verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde kanuni şartlar çerçevesinde kira sözleşmesinin feshi ve tahliye süreci gündeme gelebilir.

Bunun yanında ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gibi farklı hukuki yollar da bulunmaktadır. Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve dava açma süreleri vardır.

Kira uyuşmazlıklarında hukuki destek neden önemlidir?

Kira artış oranının doğru hesaplanması, kira tespit davasının zamanında açılması, kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi süreçlerinde yapılacak usul hataları önemli hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin, ödeme kayıtlarının, ihtarnamelerin ve somut olayın birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kira hukuku kapsamında kira tespit davaları, kira alacağının tahsili, kiracı tahliyesi, tahliye taahhüdüne dayalı davalar ve kiracı-kiraya veren uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunulmaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olayın özelliklerine göre ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Kira hukuku alanında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmetlerimiz Türkiye genelinde sunulmaktadır. Görüşmeler, randevu alınması kaydıyla Serdivan’daki ofiste gerçekleştirilmektedir.

Randevu ve bilgi almak için hafta içi 09.00–18.00 saatleri arasında 0545 506 18 02 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz.